Zu beweisen, dass ein Haus unbewohnbar ist, reicht es nicht aus, Risse oder eine feuchte Decke zu fotografieren. Die Finanzbehörde, der Präfekt und der Richter verwenden unterschiedliche Analysemaßstäbe, und die zulässigen Nachweise variieren je nach verfolgtem Ziel: Steuerbefreiung für leerstehende Wohnungen, Gesundheitsverordnung oder Mietkonformität. Die richtige Vorgehensweise zu identifizieren, bevor ein Dossier erstellt wird, vermeidet monatelange unnötige Schritte.
Drei Verfahren, drei Referenzrahmen: Vergleichstabelle
Je nachdem, ob der Eigentümer eine Steuerermäßigung anstrebt, ein Mieter eine Gefahr meldet oder eine Gemeinde ein Verfahren wegen Gefährdung einleitet, unterscheiden sich die Kriterien und Ansprechpartner. Die folgende Tabelle fasst die Unterschiede basierend auf den geltenden Vorschriften zusammen.
| Ziel | Zuständige Behörde | Hauptkriterien | Beweislast |
|---|---|---|---|
| Steuerbefreiung TLV / THLV (Steuern) | Finanzamt für Privatpersonen | Wohnung, die nur durch umfangreiche Arbeiten bewohnbar gemacht werden kann, Leerstand unabhängig vom Willen des Eigentümers | Eigentümer |
| Gesundheitsverordnung | Präfekt, über die ARS oder den SCHS | Risiken für die Gesundheit und Sicherheit der Bewohner (Struktur, Feuchtigkeit, Blei, Belüftung) | Behörde nach Meldung |
| Nicht-Wohnlichkeit | Richter des Streitgerichts für den Schutz | Mindestfläche, Ausstattung, Sicherheit, Energieeffizienz (DPE) | Mieter oder zugelassene Organisation |
Diese Unterscheidung erklärt, warum eine und dieselbe Wohnung aus steuerlicher Sicht als unbewohnbar eingestuft werden kann, während sie noch nie Gegenstand einer Präfekturverordnung war. Sie finden Informationen auf Public Immo, die die steuerliche Dimension dieses Verfahrens im Detail erläutern.
Energieeffizienz und DPE-Schwelle: das neue Kriterium, das in den Dossiers oft vergessen wird
Das Gesetz über Klima und Resilienz hat ein Kriterium für die Unbewohnbarkeit von Mietwohnungen eingeführt, das weder auf dem strukturellen Zustand noch auf der klassischen Gesundheit basiert. Seit dem Dekret vom 18. August 2023 gilt eine Wohnung, deren Verbrauch 450 kWh/m²/Jahr übersteigt, als nicht anständig und kann nicht mehr als Hauptwohnsitz vermietet werden.
Ab dem 1. Januar 2025 werden alle Wohnungen, die im DPE die Klasse G haben, als nicht anständig angesehen. Die Klassen F folgen 2028, dann E im Jahr 2034.
Für einen Eigentümer, der die Unbewohnbarkeit seiner Immobilie gegenüber den Steuerbehörden nachweisen möchte, stellt ein DPE der Klasse G ein solides zusätzliches Beweismittel dar. Es dokumentiert eine messbare Mangelhaftigkeit des Bauwerks, ohne dass eine aufwendige Expertise erforderlich ist. Der DPE allein reicht jedoch nicht aus, um eine Gesundheitsverordnung zu erhalten, die die Feststellung direkter Gesundheitsrisiken erfordert.
DPE und technische Berichte verknüpfen
Ein zertifizierter Diagnostiker erstellt den DPE. Für ein steuerliches oder gerichtliches Dossier sollte dieses Dokument jedoch von einem technischen Bericht begleitet werden, der die Ursachen der schlechten Leistung beschreibt: fehlende Isolierung, mangelhafte Fenster, defekte Heizungsanlage. Der DPE quantifiziert das Problem, der technische Bericht identifiziert die Ursache.
Steuerdossier: den Steuerbehörden nachweisen, dass ein Haus unbewohnbar ist
Die Steuer auf leerstehende Wohnungen trifft ungenutzte Immobilien in angespannten Gebieten. Die Behörde akzeptiert die Steuerbefreiung, wenn die Wohnung nur durch umfangreiche Arbeiten bewohnbar gemacht werden kann, deren Kosten einen signifikanten Anteil am Wert der Immobilie übersteigen. Die Beweislast liegt vollständig beim Eigentümer.
Zulässige Unterlagen beim Finanzamt
Vage Argumente („das Haus ist in schlechtem Zustand“) oder einfache Fotos reichen nicht aus. Das Dossier muss Unterlagen enthalten, die den Zustand der Immobilie und die Kosten für ihre Wiederherstellung objektivieren.
- Detaillierte Kostenvoranschläge von Unternehmen für die Arbeiten zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit (Rohbau, Dach, Versorgungsleitungen), datiert und postenspezifisch kalkuliert
- Bericht eines Sachverständigen oder Architekten, der die strukturellen Mängel, das Fehlen sanitären Einrichtungen oder die Gefährdung der Sicherheit feststellt
- DPE, der eine Klasse G oder einen Verbrauch über der gesetzlichen Schwelle bescheinigt
- Versicherungsbescheinigung, die die Deckung der Immobilie aufgrund ihres Zustands verweigert, oder Feststellung eines nicht reparierbaren Schadens
- Erklärung über Leerstand, die im Bereich „Immobilien“ der Website der öffentlichen Finanzen mit dem Grund „unbewohnbarer Raum“ erstellt wurde
Die Online-Erklärung auf impots.gouv.fr ermöglicht es, eine ungenutzte Immobilie zu melden und den Grund für den Leerstand anzugeben. Der Prozess bietet ausdrücklich die Option „unbewohnbare Wohnung“ und fragt nach dem Datum des Beginns des Leerstands. Diese Erklärung löst eine Prüfung des Dossiers aus, aber stellt keine automatische Anerkennung der Unbewohnbarkeit dar.
Gesundheitsverordnung: das Verfahren der Präfektur und seine Schritte
Jede Person (Mieter, Nachbar, Verein) kann eine Situation der Unbewohnbarkeit dem Präfekten melden, auch über den Online-Service Signal Logement. Die Meldung löst einen Besuch durch die ARS oder den kommunalen Gesundheits- und Hygienedienst aus.
Die Besuche sind geregelt: Sie dürfen nur zwischen 6 und 21 Uhr stattfinden. Wenn der Bewohner oder der Eigentümer den Zugang verweigert, kann der Richter für Freiheit und Haft den Zutritt zu den Räumlichkeiten genehmigen.
Vom Bericht zum Coderst
Der von der ARS oder dem SCHS erstellte Situationsbericht wird an den Departementsrat für Umwelt sowie Gesundheits- und Technologierisiken (Coderst) weitergeleitet. Dieser Rat gibt eine Stellungnahme ab, nach der der Präfekt eine remediable oder irreparable Gesundheitsverordnung erlassen kann.
Die irreparable Verordnung führt zu einem endgültigen Wohnverbot und gegebenenfalls zu einer Abrissverpflichtung. Die remediable Verordnung legt eine Frist für die Durchführung der vorgeschriebenen Arbeiten fest. In beiden Fällen muss der Vermieter die Unterbringung der Bewohner sicherstellen.
Folgen für die Miete und die Grundsteuer
Eine Gesundheitsverordnung setzt die Mietzahlung ab dem Zeitpunkt ihrer Mitteilung aus. Der Eigentümer kann auch eine Steuerermäßigung für Leerstand oder Nichtnutzung beantragen, wenn die Immobilie aufgrund der vorgeschriebenen Arbeiten länger als drei aufeinanderfolgende Monate ungenutzt bleibt. Diese Ermäßigung wird beim Grundsteueramt beantragt, mit entsprechenden Nachweisen.
Feststellung durch einen Gerichtsvollzieher: der unwiderlegbare Beweis
Eine Feststellung durch einen Gerichtsvollzieher (ehemals Huissier) hat eine höhere Beweiskraft als Fotos oder Schreiben. Sie beschreibt den Zustand der Wohnung Raum für Raum, mit Zeitstempel und präziser Lokalisierung der Mängel.
Dieses Dokument ist vor Gericht, vor der Finanzbehörde und im Rahmen eines Mietstreits zulässig. Die Kosten variieren je nach Fläche und Komplexität der Feststellung, aber es sichert das Dossier im Falle einer Anfechtung.
Ein solides Dossier zu erstellen bedeutet, mehrere Arten von Beweisen zu kombinieren: technische Diagnosen, rechtliche Feststellungen, detaillierte Kostenvoranschläge, administrative Erklärungen. Kein einzelnes Dokument reicht aus, um die Überzeugung der Behörde oder des Richters zu gewinnen. Die Kombination objektiver Dokumente, die von identifizierten Fachleuten erstellt wurden, bleibt der einzige Ansatz, der einer Kontrolle oder einem Rechtsstreit standhält.
