Probar que una casa es inhabitable no se limita a fotografiar grietas o un techo húmedo. La administración fiscal, el prefecto y el juez no utilizan los mismos criterios de análisis, y los justificantes aceptables varían según el objetivo perseguido: exención de impuestos sobre viviendas vacantes, decreto de insalubridad o adecuación locativa. Identificar el procedimiento correcto antes de constituir un expediente evita meses de trámites innecesarios.
Tres procedimientos, tres referencias: tabla comparativa
Según si el propietario busca una reducción fiscal, si un inquilino informa de un peligro o si una entidad local inicia un procedimiento de peligro, los criterios y los interlocutores difieren. La tabla a continuación sintetiza las distinciones a partir de los textos vigentes.
| Objetivo | Autoridad competente | Criterios principales | Carga de la prueba |
|---|---|---|---|
| Exención TLV / THLV (impuestos) | Servicio de impuestos de particulares | Vivienda que solo puede ser habitada a costa de trabajos importantes, vacante independiente de la voluntad del propietario | Propietario |
| Decreto de insalubridad | Prefecto, a través de la ARS o el SCHS | Riesgos para la salud y la seguridad de los ocupantes (estructura, humedad, plomo, ventilación) | Administración tras el aviso |
| No decencia locativa | Juez del contencioso de la protección | Superficie mínima, equipamientos, seguridad, rendimiento energético (DPE) | Inquilino u organismo acreditado |
Esta distinción explica por qué una misma vivienda puede ser considerada inhabitable desde el punto de vista fiscal mientras no haya sido objeto de ningún decreto prefectoral. Encontrará información en Public Immo que detalla la dimensión fiscal de este procedimiento.
Rendimiento energético y umbral DPE: el criterio reciente que los expedientes olvidan
La ley Clima y Resiliencia ha introducido un criterio de inhabitabilidad locativa que no se basa ni en el estado estructural ni en la salubridad clásica. Desde el decreto del 18 de agosto de 2023, una vivienda cuya consumo supera 450 kWh/m²/año es no decente y ya no puede ser alquilada como residencia principal.
Desde el 1 de enero de 2025, todas las viviendas clasificadas G en el DPE son asimiladas a viviendas no decentes. Las clases F seguirán en 2028, y luego E en 2034.
Para un propietario que desee probar el carácter inhabitable de su propiedad ante los impuestos, un DPE clasificado G constituye un elemento de prueba complementaria sólida. Documenta una deficiencia medible de la construcción sin necesidad de una pericia pesada. Sin embargo, el DPE por sí solo no es suficiente para obtener un decreto de insalubridad, que exige la constatación de riesgos directos para la salud.
Articular DPE y informe técnico
Un diagnostico certificado produce el DPE. Pero para un expediente fiscal o judicial, este documento se beneficia de ser acompañado por un informe técnico que describa las causas del mal rendimiento: aislamiento ausente, carpinterías defectuosas, sistema de calefacción fuera de servicio. El DPE cuantifica el problema, el informe técnico identifica su origen.
Expediente fiscal: probar ante los impuestos que una casa es inhabitable
El impuesto sobre viviendas vacantes afecta a los bienes desocupados en zonas tensas. La administración admite la exención cuando la vivienda no puede ser habitada a menos que se realicen trabajos cuyo costo supere una proporción significativa del valor del bien. La carga de la prueba recae completamente en el propietario.
Piezas aceptables por el servicio de impuestos
Los argumentos vagos (« la casa está en mal estado ») o las simples fotos no son suficientes. El expediente debe contener documentos que objetiven el estado del bien y el costo de su rehabilitación.
- Presupuestos detallados de empresas para los trabajos de rehabilitación (obra mayor, tejados, redes), fechados y cuantificados por partida
- Informe de un experto o arquitecto constatando los desórdenes estructurales, la ausencia de equipamientos sanitarios o el peligro para la seguridad
- DPE que acredite una clase G o un consumo superior al umbral reglamentario
- Certificado de seguro rechazando la cobertura del bien debido a su estado, o constatación de siniestro no reparable
- Declaración de desocupación realizada en el espacio « Bienes inmuebles » del sitio de finanzas públicas, con el motivo « local inhabitable »
La declaración en línea en impots.gouv.fr permite señalar un bien desocupado especificando el motivo de la vacante. El proceso ofrece explícitamente la opción « vivienda insalubre » y solicita la fecha de inicio de la desocupación. Esta declaración desencadena un examen del expediente, pero no equivale a un reconocimiento automático del carácter inhabitable.
Decreto de insalubridad: el procedimiento prefectural y sus etapas
Cualquier persona (inquilino, vecino, asociación) puede informar sobre una situación de insalubridad al prefecto, incluso a través del servicio en línea Signal Logement. La denuncia desencadena una visita por parte de la ARS o el servicio comunal de higiene y salud.
Las visitas están reguladas: solo pueden tener lugar entre las 6 de la mañana y las 9 de la noche. Si el ocupante o el propietario se niega a permitir el acceso, el juez de libertades y detención puede autorizar la entrada en el lugar.
Del informe al Coderst
El informe de situación elaborado por la ARS o el SCHS se transmite al Consejo departamental del medio ambiente y de los riesgos sanitarios y tecnológicos (Coderst). Este consejo emite un dictamen, tras lo cual el prefecto puede pronunciar un decreto de insalubridad remediable o irremediable.
El decreto irremediable conlleva una prohibición definitiva de habitar y, en su caso, una obligación de demolición. El decreto remediable fija un plazo para realizar los trabajos prescritos. En ambos casos, el arrendador debe asegurar el realojo de los ocupantes.
Consecuencias sobre el alquiler y el impuesto sobre bienes inmuebles
Un decreto de insalubridad suspende el pago del alquiler a partir de su notificación. El propietario también puede solicitar un dégrèvement de impuesto sobre bienes inmuebles por vacante o no explotación si el bien permanece desocupado más de tres meses consecutivos debido a los trabajos prescritos. Esta reducción se solicita ante el servicio de impuestos sobre bienes inmuebles, con documentos justificativos adjuntos.
Constatación de comisionado de justicia: la prueba irrefutable
Una constatación realizada por un comisionado de justicia (ex-embargador) tiene una fuerza probatoria superior a las fotos o las cartas. Describe el estado de la vivienda habitación por habitación, con fecha y localización precisa de los desórdenes.
Este documento es aceptable ante el juez, ante la administración fiscal y en el marco de un litigio locativo. Su costo varía según la superficie y la complejidad de la constatación, pero asegura el expediente frente a una impugnación.
Constituir un expediente sólido implica cruzar varios tipos de pruebas: diagnóstico técnico, constatación jurídica, presupuestos cuantificados, declaración administrativa. Ningún documento aislado es suficiente para convencer a la administración o al juez. La combinación de documentos objetivos, producidos por profesionales identificados, sigue siendo el único enfoque que resiste a un control o a un litigio.
